Checkliste Immobilienwahl für die Gastronomie

Die Wahl der Immobilie ist einer der entscheidenden Punkte bei der Eröffnung einer Gastronomie.

Das beste Konzept, der großartigste Küchenchef, die tollste Ausstattung und doch kaum Gäste? Die Wahl der Immobilie ist einer der entscheidenden Punkte bei der Eröffnung einer Gastronomie. Um dauerhaft erfolgreich zu sein, solltest du auf die Größe der Immobilie, die Aufteilung, den Zustand und die Lage achten. Passt die Immobilie zum Konzept? Gibt es vielleicht schon eine Ausstattung, die ablösbar ist? Wohnt deine Zielgruppe in der Nähe? Gibt es viel Konkurrenz? All das bedarf einiger Recherche. Ein Makler kann dir hier helfen – auch bei der Frage nach Miet- oder Pachtvertrag. Oder vielleicht ist sogar eine Betriebsübernahme die beste Lösung. All dies sind Dinge, die du bei der Wahl beachten solltest und die im Folgenden näher ausgeführt werden.

Gerade wenn du kein Spezialist in Sachen Immobiliensuche oder Gebäudetechnik etc. bist, solltest du dir überlegen, ob es sich lohnt, einen Immobilienmakler mit der Suche zu beauftragen. Folgendes ist dabei zu berücksichtigen: 

Als erstes sollte ein ausführliches Gespräch stattfinden, in dem du alle persönlichen Ansprüche und Anforderungen abklärst. Danach selektiert der Makler die Objekte, die für dein Projekt in Frage kommen. Der Makler vermittelt Besichtigungstermine und informiert dich ausführlich über die Objekte inkl. Finanzierungsmöglichkeiten. Der Makler kümmert sich um die Notartermine und Verträge und auf Wunsch vermittelt er Gutachter, Architekten oder Handwerker. Auch bei der Finanzierung kann er in Anspruch genommen werden. 

Vorteil: Ein Makler hat Zugriff auf Immobilien, die für private Interessenten nicht zugänglich sind.

Nachteil: Der Makler kassiert eine Provision. Die Höhe variiert je nach Immobilie. 

Größe

• Wie viele Gäste möchtest du bewirten?
• Wird eine Bar benötigt?
• Wie viele Steh- und Sitzplätze benötigst du?
• Ist der Gastraum für dein Vorhaben günstig geschnitten?
• Ist das Ladenlokal behindertengerecht?
• Ist die Küche groß genug?
• Können die benötigten Elektrogeräte in der Küche untergebracht und angeschlossen werden?
• Wie viele Köche kochen in der Küche? Wie viele Lagerräume werden für Vorräte oder Büro etc. benötigt?
• Sind genügend WCs vorhanden?
• Gibt es ausreichend Parkplätze für Fahrräder und Autos?
• Wie gut ist die technische Ausstattung der Immobilie?

Umbau/Renovierung

• Sind Renovierungsarbeiten nötig?
• Wie hoch sind die voraussichtlichen Kosten für Umbauten und Renovierung?
• Wie viel Zeit nimmt die Renovierung oder die Umbauten in Anspruch?
• Gibt es Einschränkungen bei der Gestaltung des Innen- und Außenbereichs?

Küche

• Sind alle notwendigen elektrischen Geräte und Anschlüsse vorhanden?
• Ist in der Küche genügend Stauraum?
• Gibt es einen Kühlraum? Eventuell auch zwei?
• Sind die Hygienevorschriften in der Küche bereits erfüllt?

weitere Räume

• Sind Nebenräume wie Büro und Umkleideraum in ausreichender Größe und Anzahl vorhanden?
• Sind Lager- und Kellerräume in ausreichender Größe vorhanden?
• Sind diese Räume für dich und deine Lieferanten schnell und barrierefrei zugänglich?
• Sind ausreichend viele Toiletten für Kunden und Angestellte vorhanden? Wie ist deren Zustand?

Sicherheit

• Gibt es eine Alarmanlage, Ausgangskontrolle oder Sicherheitsglas?

Technik

• Ist der Zustand der Stromversorgung, der Heizung und der Klimaanlage einwandfrei?
• Sind Heizung und Klimaanlage Energiefresser?
• Können alle Räume ausreichend belüftet werden?
• Gibt es eine intelligente Haustechnik (z. B. Steuerung von Licht, Temperatur, Musik) oder ist sie einfach einzurichten?
• Sind die notwendige Lage und die Anzahl der Anschlüsse bekannt?
• Können noch Änderungen vorgenommen werden und wer trägt die Kosten dafür?

Fläche der Außengastronomie

• Ist ein Garten oder eine Terrasse vorhanden oder realisierbar?
• Ist der Außenbereich für Gäste und Servicepersonal gut zu erreichen?
• Gibt es in der Nähe störende Geräusche oder Gerüche?
• Scheint dort die Sonne? Ist es windig?

Außenfront

• Besteht die Möglichkeit, Werbung anzubringen?
• Ist das Geschäft von außen gut einsehbar?
• Gibt es einen Sonnenschutz?
• Ist eine Außenbeleuchtung vorhanden?
• Sind die Außenmauern gut isoliert?
• Gibt es im Gastraum zum Konzept passend genügend Fensterfronten?

Eingangsbereich

• Ist der Eingang barrierefrei?
• Ist der Eingangsbereich von Passanten gut einsehbar?
• Liegt der Eingang günstig zum Passantenstrom?

Lage

• Befinden sich öffentliche Verkehrsmittel in der Nähe?
• Ist die Location mit dem Auto gut erreichbar?
• Ist die Umgebung attraktiv?
• Ist die Bevölkerungsstruktur geeignet für die Zielgruppe deines Projekts?
• Ist die Zukunft der Lage gesichert? (z. B. Änderungen der Straßenführung, Bau eines Einkaufszentrums) 
• Gibt es dort Tourismus?

Aktivitäten der Gewerbetreibenden in der Nachbarschaft

• Sind Umgebung und umliegende Geschäfte einladend?
• Gibt es eine aktive Interessens- und Werbegemeinschaft?
• Finden regelmäßige Veranstaltungen statt?
• Gibt es Konkurrenz – direkt zu deinem Konzept oder allgemein?

Kosten

• Sind die Mietkosten und die Nebenkosten angemessen und innerhalb deines Finanzplans?
• Ist eine Kaution erforderlich?

Gewerbemietvertrag und Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag liegt dann vor, wenn "nicht nur Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern." Wird neben den eigentlichen Räumlichkeiten z. B. eine ganze Kücheneinrichtung, eine Theke oder auch die Einrichtung der Gasträume zur Verfügung gestellt, dann handelt es sich eindeutig um einen Pachtvertrag. Miet- und Pachtverträge haben unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen. So ist die gesetzliche Kündigungsfrist anders geregelt oder auch die Möglichkeiten einer Untervermietung (-verpachtung).

• Ein Gewerbemietvertrag sollte intensiv geprüft werden – am besten durch einen Fachanwalt.
• Der Pachtvertrag ist dem Gewerbemietvertrag eine Gebrauchsüberlassung auf Zeit gegen Entgelt. Pachtverträge erlauben dem Pächter, aus der Pachtsache einen Ertrag zu generieren.
• Im Pachtvertrag wird kein fester monatlicher Betrag vereinbart, sondern Abschlagzahlungen, die oft abhängig vom monatlichen Umsatz gemacht werden. Auch Mischformen aus Festpacht und Umsatzpacht sind möglich und werden häufig praktiziert.

Betriebsübernahme

• Fordere Informationen zu Umsatz, Kapitalstruktur, Rentabilität, Gästen, Marketingaktivitäten, Konkurrenz und Bilanzen sowie Kontrollberichte der Lebensmittelüberwachung, Speisekarten, Kalkulationsgrundlagen, Grundrisse inkl. Parkplätze, Verträge und Lieferantenvereinbarungen beim vorherigen Betreiber an.
• Aus welchem Grund will der vorherige Besitzer verkaufen/übergeben? Welchen Ruf hatte die Gastronomie?
• Bestehen Verfügungsbeschränkungen (z. B. Eigentumsvorbehalte)? Sind die rechtlichen Verhältnisse des Unternehmens geklärt?
• Sprich mit dem Eigentümer, um sicherzustellen, dass er dir einen Anschlussvertrag anbietet und dass die Konditionen des Pachtvertrags für dich akzeptabel sind.
• Mach einen ausgiebigen Rundgang.
• Prüfe den Warenbestand. Passen die vorhandenen Waren hinsichtlich Qualität und Art zum neuen Konzept?
• Unter welchen Bedingungen arbeitet die bisherige Belegschaft weiterhin im Betrieb? Passt das Personal hinsichtlich Auftreten und Qualifikation zum neuen Konzept?
• Ist die gewünschte Stammkundschaft bereits vorhanden?
• Vereinbare mit dem bisherigen Betreiber, dass er innerhalb der nächsten Jahre in einem bestimmten Umkreis keine neue Gastronomie eröffnen darf. (Wettbewerberklausel)

Übernahme der Ausstattung

• Sind das Mobiliar und die Ausstattung in den Gasträumen und die Küchenausstattung in gutem Zustand?
• Sind Menge, Qualität und Zustand der Ablöse angemessen?
• Passt die Ausstattung zum neuen Konzept?
• Passt die Menge der Ausstattung zum neuen Konzept?